해외 부동산 시장이 빠르게 열리면서 “나도 해외에서 임대수익을 얻어볼까?”라고 생각하시는 분들이 많아지고 있습니다.
특히 국내 부동산 시장의 수익률이 낮아지고, 원화 약세가 장기화되면서
달러 기반 임대수익이나 외화 자산을 확보하려는 움직임이 크게 늘었습니다.
그렇지만 실제로 해외 부동산 임대사업은
그냥 집을 구입하고 임차인을 받는 심플한 일처럼 보이지만 법적 리스크가 가장 높은 분야 중 하나입니다.
한국과 다른 법체계, 외국인 소유 제한, 세금, 허가 문제 등
국가별로 완전히 상이한 규정이 얽혀 있기 때문이죠
특히 ‘외국인’ 신분으로 현지 부동산을 임대하는 행위는
대부분의 국가에서 별도의 규제나 허가 조건이 적용 되기 때문에
일부 국가는 임대 행위를 사업활동으로 간주하여 사업자등록을 요구하고,
다른 국가는 비거주자에게는 과세 또는 허가 제한을 두기도 합니다.
이렇기 때문에 해외 임대사업을 계획하고 계신다면,
무엇보다 먼저 ‘법적으로 허용되는 구조 안에서 잘 운영할 수 있는가?’를 확인해야 합니다.
이 글에서는 해외에서 임대사업을 준비하시는 분들을 위해
반드시 이해해야 할 세 가지 법률 축
① 외국인 부동산 소유 제한,
② 임대소득 과세 및 이중과세 문제,
③ 임대사업 등록 및 허가 제도를 중심으로
실제 국가별 사례와 함께 자세히 살펴보려고 하니, 관심 있으신 분들에게 조금이나마 도움이 되기를 바랍니다.
1. 외국인 부동산 소유 및 임대 제한 법률
해외 임대사업의 가장 기본은 ‘소유권 구조’를 이해하는 것입니다.
많은 분들이 단순히 매입 가능한지만 고려하지만,
사실 임대사업의 성패는 소유권 구조가 합법적으로 유지되는가에 달려 있습니다.
1) 외국인 토지 소유를 제한하는 국가
태국은 외국인의 토지 직접 소유를 금지하고 있습니다.
태국의 「Foreign Business Act B.E.2542」에 따르면
외국인은 토지를 소유할 수 없으며, 다만 콘도미니엄의 일부 구역(49% 한도)는 외국인 명의로 등기할 수 있수 있다고 명시하고 있습니다.
그래서 외국인이 합법적으로 임대사업을 하려면
① 콘도 소유 + 장기임대,
② 리스홀드(30년 임차권) 계약,
③ 현지 법인(Thai Limited Company) 설립 중 하나의 구조를 택해야 합니다.
리스홀드는 일반적으로 30년까지 허용되며,
갱신 조항을 추가하면 최대 60년까지 가능하지만,
갱신이 자동 보장되는 것은 아니므로 계약서 검토가 매우 중요합니다.
필리핀도 토지 소유는 금지하지만,
「The Condominium Act」에 따라 콘도 단위의 40%는 외국인 소유가 가능합니다.
그렇기 때문에 많은 한국인 투자자들이 콘도 형태로 부동산을 보유하고
장기 임대(2년 이상) 형태로 수익을 창출합니다.
필리핀은 외국인에게 비교적 개방적인 편이지만
지방정부별로 ‘임대업 허가’(Mayor’s Permit)가 필요하기 때문에
마닐라, 세부, 다바오 등 지역별 규정을 반드시 확인해ㅑ 합니다.
인도네시아의 경우 외국인은 토지를 소유할 수 없지만
대신 “사용권(Hak Pakai)”을 부여받을 수 있습니다.
이 권리는 최대 80년까지(30년+20년+30년 갱신) 유지되며,
합법적으로 장기 임대사업이 가능합니다.
다만 개인보다는 “PT PMA(외국인 투자법인)”을 설립해 운영하는 것이 일반적입니다.
이처럼 동남아 다수 국가는 토지 직접 소유를 금지하고
사용권이나 법인 소유를 통해서만 임대가 가능합니다.
2) 외국인 소유가 가능한 국가
미국, 캐나다, 영국, 호주 등 선진국은 외국인의 부동산 소유를 허용합니다.
그러나 소유가 가능하다고 해서 자유로운 임대가 가능한 것은 아닙니다.
예를 들면 미국에서 부동산을 임대하면
자동으로 IRS(미국 국세청) 신고 의무가 발생합니다.
연방세 외에도 주(State)세, 지방세가 부과되며
세금 신고를 하지 않으면 향후 매도 시 불이익을 받을 수 있습니다.
또한 주마다 ‘임대사업자 등록증(Business License)’이 필요한 경우가 많습니다.
영국은 외국인 부동산 소유를 허용하지만
임대소득에 대해 20~45%의 누진세가 부과됩니다.
임대사업자로 등록하지 않으면 세금 감면을 받을 수 없고,
세입자 보호법(Tenant Act)에 따라 임대료 인상이나 계약 해지가 제한됩니다.
호주는 외국인의 주택 구입을 허가제로 관리하고 있습니다.
‘외국인투자심의위원회(FIRB)’ 승인을 받아야 하며,
허가 없이 매입하면 과징금 또는 몰수 조치가 내려집니다.
이후 임대사업을 하려면 주정부의 사업자등록(Australian Business Number)이 필요합니다.
3) 법인 명의를 활용한 소유
외국인 개인이 직접 소유하기 어려운 국가에서는
현지 법인을 설립해 법인 명의로 부동산을 보유하는 방식이 일반적입니다.
예를 들어 태국에서는 49%의 외국인 지분으로 Thai Limited Company를 설립하고,
이 법인을 통해 부동산을 취득하면 합법적으로 임대사업을 운영할 수 있습니다.
이 구조의 장점은 아래와 같습니다.
- 부동산 매입·매도 절차가 합법적이고 안정적입니다.
- 경비처리, 부가세 환급 등 세무상 혜택을 받을 수 있습니다.
- 외국인 투자자 자격으로 장기 체류 비자(Non-B)를 받을 수 있습니다.
단점도 있는데요
법인 설립비용과 회계유지비가 발생하고,
현지인 명의 지분을 관리하지 않으면 법적 분쟁의 소지가 생길 수 있습니다.
4) 국가별 외국인 소유제도 요약
| 구분 | 토지 소유 | 콘도/건물 | 법인 소유 | 리스홀드 | 세금 구조 |
| 미국 | 가능 | 가능 | 가능 | 불필요 | 연방+주 +지방세 |
| 영국 | 가능 | 가능 | 가능 | 불필요 | 20~45% 누진세 |
| 호주 | 허가제 | 가능 | 가능 | 불필요 | 비거주자 32.5% |
| 태국 | 불가 | 49% 한도 | 가능 | 30~60년 | 5~35% 누진세 |
| 필리핀 | 불가 | 40% 한도 | 가능 | 50+25년 | 12% VAT + 25% |
| 인도네시아 | 불가 | 가능 (사용권) | 가능 | 80년 | 10% 원천징수 |
이 표에서 알 수 있듯이,
해외 임대사업의 출발점은 ‘소유할 수 있는가’보다 ‘어떤 방식으로 소유하느냐’입니다.
허용 범위와 구조를 명확히 설계하지 않으면
현지 법률 위반으로 임대 수익뿐 아니라
자산 자체를 잃을 위험이 존재합니다.
2. 임대소득 과세 및 이중과세 문제
해외 임대사업에서 두 번째로 중요한 축은 세금입니다.
해외에서 발생한 임대수익은
현지에서도 과세되고, 한국에서도 종합소득세 대상이 되기 때문입니다.
이를 제대로 처리하지 않으면 ‘이중과세’가 발생할 수 있습니다.
1) 이중과세방지협정(DTA)의 개념
한국은 현재 90여 개국과 이중과세방지협정을 맺고 있습니다.
이 협정에 따라 해외에서 이미 납부한 세금은
한국에서 공제받을 수 있습니다.
예를 들어 미국에서 연간 12,000달러의 임대소득이 발생해 세금을 냈다면,
한국 종합소득세 신고 시 외국납부세액공제로 처리할 수 있습니다.
이를 적용하려면 반드시 외국납부세액증명서를 제출해야 하며,
현지 회계사에게 발급받는 것이 일반적입니다.
이를 제출하지 않으면 중복 과세가 발생하게 됩니다.
2) 세무 신고 절차
해외에서 임대소득이 발생하면 다음 두 단계를 모두 거쳐야 합니다.
현지 세무 신고:
- 매년 회계연도 종료 후 3~6개월 이내
- 현지 회계사 또는 세무법인 통해 신고
- 임대계약서, 송금내역, 영수증 증빙 보관
한국 종합소득세 신고:
-매년 5월, 홈택스 또는 세무대리인 통해 신고
-해외 임대소득 포함 신고 + 외국납부세액공제 적용
-누락 시 해외금융계좌 자동정보교환(CRS)으로 적발 가능
한국 국세청은 OECD의 CRS 체계에 따라
해외 금융기관으로부터 한국 거주자의 계좌 및 소득 정보를 자동으로 수집하고 있습니다.
즉, 해외에서 임대소득이 발생했음에도
국내 신고를 누락하면 수년 뒤라도 추징될 가능성이 높습니다.
해외 임대사업에서 세금은 단순한 행정 절차가 아니라 사업의 합법성과 지속 가능성을 결정하는 핵심 요소입니다.
많은 투자자들이 “현지에서만 신고하면 된다”거나 “소득 규모가 작으면 괜찮다”고 생각하지만,이는 매우 위험한 오해입니다.
국제 조세 체계는 빠르게 통합되고 있으며,
특히 OECD의 CRS(공통보고기준, Common Reporting Standard) 도입 이후에는
해외 금융정보가 실시간으로 공유되고 있기 때문입니다.
1) 국가별 과세 구조 비교
임대소득 과세 방식은 국가마다 다르지만,
대체로 아래 세 가지 형태 중 하나로 분류됩니다.
| 구분 | 주요 국가 | 과세 방식 | 특징 |
| 누진세형 | 미국, 영국, 태국 | 소득 규모에 따라 10~40% | 고소득자에게 불리, 공제항목 다양 |
| 단일세율형 | 포르투갈, 필리핀 | 20~30% 고정세율 | 단순 신고 가능, 법인 세율과 유사 |
| 원천징수형 | 인도네시아, 말레이시아 | 임대료의 10% 자동 원천징수 | 회계 간소화, 환급 불가 |
미국은 전형적인 누진세 체계로,
연방소득세(10~37%) + 주세(0~13%) + 지방세가 더해집니다.
외국인 비거주자의 경우 세무식별번호(ITIN)가 없으면 원천징수세율이 30%로 고정됩니다.
영국은 ‘Non-Resident Landlord Scheme’을 통해 비거주자의 임대소득에 대해 20%를 원천징수합니다. 하지만 세무서에 직접 신고하면 필요경비를 공제받을 수 있습니다.
포르투갈은 비거주자에게 28% 단일세율을 적용합니다.
회계보고를 간단히 할 수 있고, NHR(비거주자 특별세제)을 신청하면
일정 기간 동안 세율이 더 낮아지기도 합니다.
인도네시아는 외국인 임대소득에 대해 10%를 원천징수하며,
별도의 회계보고를 요구하지 않습니다.
단, 원천징수세는 환급되지 않으므로 실제 수익률 계산 시 고려해야 합니다.
2) 세금 공제와 경비 처리
많은 국가들이 임대사업자에게 일정 경비 공제를 허용하고 있습니다.
예를 들어 미국에서는
- 부동산세(Property Tax)
- 감가상각비(Depreciation)
- 유지보수비(Repair & Maintenance)
- 대출이자(Interest Expense)
등을 모두 공제할 수 있습니다.
이러한 공제 항목을 적절히 활용하면
과세표준을 낮춰 세금을 줄일 수 있습니다.
하지만 영수증이나 송금내역 등 객관적 증빙이 없으면 인정되지 않습니다.
한국에서도 동일합니다.
국외 임대소득을 종합소득세에 포함할 때
현지에서 인정된 경비는 국내에서도 공제 가능합니다.
따라서 현지 회계보고서를 반드시 보관해 두는 것이 좋습니다.
3) 송금 및 환전 시 과세 리스크
해외에서 얻은 임대소득을 한국으로 송금하면
외국환거래법상 신고 의무가 발생합니다.
- 송금액이 5만 달러를 초과하면 외환은행에 ‘외화송금 사유서’를 제출해야 합니다.
- 연간 해외 금융자산 잔액이 5억 원을 넘으면
국세청에 해외금융계좌 신고를 해야 합니다.
이 절차를 누락하면
과태료는 물론 향후 세무조사 시 불성실 신고자로 분류될 수 있습니다.
또한 환전 시점의 환율 차이로 인해
세법상 과세표준이 달라질 수 있습니다.
예를 들어 미국에서 1만 달러의 임대소득을 올렸을 때
수취 시점 환율(예: 1,300원)이 아닌
송금 시점 환율(예: 1,350원)이 적용됩니다.
따라서 환전·송금 일자는 반드시 회계장부에 기록해야 합니다.
4) 법인과 개인의 세무 차이
임대사업을 법인으로 운영하면
개인보다 세무구조가 투명해지고 경비 공제가 폭넓게 가능합니다.
예를 들어 태국에서
법인세율은 20%이며,
현지 회계법인을 통해 매월 부가세(VAT)와 소득세를 동시에 신고해야 합니다.
하지만 개인사업자는 누진세율이 적용되고
부가세 공제 혜택을 받을 수 없습니다.
또한 법인은 부동산 매각 시
양도세율이 낮고, 손익 통합이 가능하다는 장점이 있습니다.
단점은 회계비용과 법인유지비용이 발생한다는 점입니다.
5) 세무 리스크를 줄이는 실무 요령
- 현지 회계사 또는 세무대리인 지정
→ 해외 체류가 길지 않더라도 대리 신고가 필수입니다. - 임대소득 통합 관리 계좌 운영
→ 개인 생활비와 분리해 별도 계좌로 관리해야 회계처리가 명확합니다. - 국가별 세금 납부 증빙 확보
→ 한국 국세청에 외국납부세액공제 신청 시 반드시 필요합니다. - 송금기록 및 환율 증빙 보관
→ 세무조사 시 실질 수익 확인의 근거가 됩니다. - CRS(국제 정보공유) 대비 신고 일원화
→ 동일 소득을 이중 신고하거나 누락하지 않도록 관리해야 합니다.
3. 해외 임대사업자 등록 및 허가 제도
부동산을 보유했다고 해서 누구나 임대할 수 있는 것은 아닙니다.
대부분의 국가는 임대 행위를 ‘사업 활동’으로 규정하며,
외국인에게는 추가적인 허가 절차를 요구합니다.
1) 태국 – 임대는 ‘상업활동’
태국에서 외국인이 부동산을 임대하려면
‘사업자등록증(Certificate of Incorporation)’을 취득해야 합니다.
또한 임대 수익이 발생하면
매월 7%의 VAT(부가가치세)를 신고해야 합니다.
특히 단기 숙박(30일 이하)은
‘호텔업(Hotel Business Act)’으로 분류되며
호텔허가증(Hotel License)이 없으면 불법입니다.
무허가 운영 시 최고 징역 1년 또는 벌금 2만 바트의 처벌을 받을 수 있습니다.
2) 미국 – 주별 Rental License 제도
미국은 외국인에게 부동산 임대를 허용하지만,
주(State)별로 Rental License 제도가 운영됩니다.
- 워싱턴 D.C.: Rental License 없으면 불법 임대
- 시카고, 시애틀: 임대주택 등록제 시행
- 플로리다: Airbnb 등 단기 숙박업 허가제
또한 세금신고 외에
현지 보험(배상책임보험, 화재보험) 가입이 의무인 경우가 많습니다.
이를 이행하지 않으면 계약이 무효가 될 수 있습니다.
3) 포르투갈: ‘Alojamento Local’ 등록
포르투갈은 외국인 투자자에게 관대한 국가지만
임대사업은 반드시 Alojamento Local(AL) 허가를 받아야 합니다.
허가 없이 단기임대를 운영하면
지방자치단체로부터 과태료 처분을 받습니다.
2023년 이후 리스본·포르투 등 도심지역은 신규 허가가 중단되어
기존 등록된 부동산만 임대가 가능합니다.
따라서 신규 진출자는 AL 등록번호가 포함된 건물을 인수하는 것이 일반적입니다.
4) 일본 – ‘민박업(民泊)’ 신고 의무
일본은 2018년부터 **주택숙박사업법(민박법)**을 시행하여
외국인도 신고만 하면 단기 숙박업을 운영할 수 있습니다.
다만 연간 운영일이 180일로 제한되며,
지자체마다 관리 기준이 다릅니다.
도쿄, 오사카, 후쿠오카 등 주요 도시에서는
소음·위생 기준이 엄격해 실제 허가를 받기 어렵습니다.
따라서 장기임대(월세형)가 실무적으로 안전합니다.
5) 무허가 임대의 위험성
무허가 임대는 단순한 행정 위반이 아니라 형사 범죄로 간주됩니다.
| 국가 | 위반 시 제재 | 비고 |
| 태국 | 징역 1년 또는 벌금 2만 바트 | 단기 숙박 불법 |
| 일본 | 영업정지 또는 벌금 100만엔 | 신고 미이행 |
| 싱가포르 | 벌금 2만 SGD | 3개월 미만 임대 금지 |
| 프랑스 | 벌금 5만 유로 | 미등록 단기임대 |
| 미국 | 지방정부 벌금, 면허취소 | Rental License 미보유 |
한 번이라도 위반 이력이 남으면
비자 연장이나 향후 투자비자 신청이 제한될 수 있습니다.
특히 태국, 일본, 프랑스 등은
“위반 이력자 = 불법 상업활동자”로 분류되어
출입국 관리에 영향을 미칩니다.
6) 합법적인 운영 전략
- 현지 법인 설립 후 사업자등록
→ 개인 명의보다 세무·법률 리스크가 적습니다. - 허가 조건 확인 후 투자
→ 국가마다 부동산 종류별 허가 요건이 다르므로 사전 검토 필요. - 보험 가입 및 세입자 관리
→ 임대계약서에 보험, 손해배상 조항을 반드시 명시해야 합니다. - 현지 세무대리인 지정
→ 외국인 비거주자는 직접 신고 불가, 대리 신고 의무 존재. - 장기 임대 중심 운영
→ 단기 숙박은 규제가 많으므로 장기 거주형 계약이 안정적입니다.
4. 해외 임대계약서 작성 시 반드시 포함해야 할 조항
해외 임대사업에서 계약서는 단순한 행정 문서가 아니라 법적 보호의 근거입니다.
언어 장벽이나 법체계 차이 때문에
계약서에 포함된 몇 가지 문구가 실제 분쟁 시 결과를 완전히 바꿀 수 있습니다.
따라서 임대계약서 작성 시 다음 다섯 가지 핵심 요소를 반드시 포함해야 합니다.
1) 계약 목적 및 부동산 정보 명시
임대계약서의 첫 번째 항목에는
임대 목적, 부동산 위치, 면적, 등기 정보가 명확히 기재되어야 합니다.
태국, 필리핀 등에서는 등기부상의 ‘토지 번호(Land Title Number)’와 ‘지분 비율’까지 포함하는 것이 일반적입니다.
이 항목이 불명확하면 계약 자체가 무효로 간주될 수 있습니다.
2) 임대 기간과 갱신 조항
리스홀드(Leasehold) 형태의 임대사업에서는
임대 기간이 종료되면 법적으로 임차권이 자동 소멸됩니다.
따라서 계약서에 반드시 “갱신 옵션(Option to Renew)”을 명시해야 합니다.
갱신 조건, 임대료 조정 기준, 서면 통보 시기 등을 구체적으로 적어야
추후 갱신 분쟁을 예방할 수 있습니다.
특히 태국, 인도네시아처럼 리스기간이 30년으로 제한된 국가에서는
갱신 조항이 실질적 효력을 가질 수 있도록
현지 공증사무소(Notary Public) 또는 변호사의 인증을 받아 두는 것이 안전합니다.
3) 임차인의 사용 목적 및 제한
임차인이 해당 부동산을 어떤 용도로 사용할 수 있는지를 명확히 해야 합니다.
예를 들어 ‘주거용’으로 임대했는데 실제로 ‘상업용’으로 사용하거나
무단 전대(Sublease)를 하는 경우, 법적 분쟁이 발생합니다.
이를 방지하기 위해 “임차인은 임대인의 서면 동의 없이 부동산을 제3자에게 전대하거나 사업에 사용할 수 없다”는 조항을 반드시 포함해야 합니다.
필리핀, 말레이시아 등에서는 실제 이 조항이 빠져 있어
한국인 소유 부동산이 제3자 불법 임대에 이용된 사례가 적지 않습니다.
4) 세금 및 유지관리 책임
임대수익에 대한 세금 납부 의무가 누구에게 있는지 명확히 구분해야 합니다.
일부 국가는 세입자가 원천징수 의무를 가지며,
일부는 임대인이 직접 신고해야 합니다.
또한 유지관리비, 공용전기료, 보험료 등의 부담 주체도 계약서에 기재해야 합니다.
태국·필리핀 등에서는 임차인이 납부하는 경우가 많지만,
유럽국가에서는 대부분 임대인 부담으로 간주됩니다.
5) 분쟁 해결 및 관할 조항
분쟁 발생 시 어느 국가의 법률을 따르고, 어느 법원이 관할하는지 명시해야 합니다.
일반적으로 “본 계약은 (국가명)의 법률에 따르며, 분쟁은 (지방법원명)을 관할로 한다”는 문구를 삽입합니다.
다만 국제중재제도(ICC Arbitration Clause)를 함께 포함하면
국제 분쟁으로 번졌을 때도 빠르게 대응할 수 있습니다.
5. 법적 리스크 관리 및 보험 전략
해외 임대사업에서는 예측하지 못한 사건이 언제든 발생할 수 있습니다.
화재, 세입자 손해배상, 세금 추징 등
하나의 사고로 수익이 전부 사라질 수도 있습니다.
따라서 보험과 리스크 분산 전략을 반드시 병행해야 합니다.
1) 보험 가입
대부분의 국가는 임대사업자가 의무적으로 가입해야 하는 보험이 존재합니다.
- Property Insurance (재산보험): 화재, 도난, 자연재해 보장
- Public Liability (배상책임보험): 세입자나 제3자에게 손해를 입혔을 때 보장
- Loss of Rent (임대손실보험): 사고나 재난으로 임대료를 받지 못할 경우 보장
미국, 캐나다, 호주에서는 이러한 보험 없이는 임대사업자등록이 승인되지 않습니다.
2) 계약상 책임 한도 설정
임대인은 “본 계약상 임대인의 손해배상책임은 임대료의 ○개월분을 초과하지 않는다”는 조항을 통해 예상치 못한 손실을 제한할 수 있습니다.
이 조항은 분쟁 발생 시 손해배상액 산정의 기준이 되므로 매우 중요합니다.
3) 현지 법률자문 확보
해외 현지 변호사와 ‘Retainer Agreement(자문계약)’을 체결해 두면 문제 발생 시 즉각 대응이 가능합니다.
월 200~500달러 수준의 비용으로
세금, 계약, 허가 관련 자문을 상시로 받을 수 있습니다.
이는 일종의 법적 보험 역할을 합니다.
6. 임대수익 구조 설계와 환율 리스크
해외 임대수익은 단순한 임대료 수입만으로 판단할 수 없습니다.
환율, 세금, 송금 비용, 유지관리비 등
모든 요소를 고려한 실질 수익률(Real Yield) 계산이 필요합니다.
1) 실질 수익률 계산 예시
예를 들어 포르투갈 리스본에서 월세 1,500유로,
연간 임대료 18,000유로를 받는다고 가정합니다.
| 항목 | 금액(유로) | 비고 |
| 임대료 수입 | 18,000 | 연간 |
| 유지보수비 | -2,000 | 공용관리비 포함 |
| 세금(28%) | -5,040 | 비거주자세 |
| 순수익 | 10,960 | 약 ₩15,300,000 |
| 환전손실(3%) | -459 | 실제 수령금 기준 |
| 최종 순이익 | 10,501 | 약 ₩14,600,000 |
이처럼 세금과 비용, 환율 차이를 반영하면
명목 수익률(8~10%)이 실제로는 5~6% 수준으로 떨어집니다.
2) 환율 헤지 전략
해외에서 발생한 임대소득은
달러나 유로 등 외화로 수령되기 때문에
환율 변동에 따라 수익이 달라집니다.
이를 관리하기 위한 방법은 다음과 같습니다.
- 외화예금 보유: 소득을 현지 통화로 유지해 환전 시점을 조절
- FX Forward 계약: 환율을 미리 고정하는 금융상품 이용
- 다국 통화 분산 수익 구조: 여러 국가의 부동산을 보유하여 위험 분산
특히 장기 보유자라면
외화자산을 유지해 두는 편이 유리합니다.
7. 분쟁 사례와 교훈
사례 ① 태국 콘도 리스 계약 불이행
한 한국 투자자는 태국 파타야에서 콘도를 30년 리스홀드로 계약했지만,
계약서에 ‘자동갱신 조항’이 없었슴니다.
계약 종료 시점에 소유주가 갱신을 거부해 부동산 사용권을 잃었습니다.
태국 법원은 계약 만료를 이유로 원고 패소 판결을 내렸습니다.
→ 인사이트: 리스 계약은 갱신 조항과 서면 확인이 필수입니다.
사례 ② 필리핀 임대소득 미신고로 세금 추징
필리핀 마닐라에 콘도를 보유한 한 투자자는
현지에서만 세금을 납부하고 한국에는 신고하지 않았습니다.
국세청은 CRS 정보를 통해 이를 확인하고 5년 치 종합소득세와 가산세를 추징했습니다.
→ 인사이트: 해외 임대소득은 반드시 한국에도 신고해야 합니다.
사례 ③ 포르투갈 단기숙박 미허가 운영
리스본의 한 외국인 투자자가 Airbnb로 단기숙박을 운영했지만
Alojamento Local 등록이 없었습니다.
지자체 단속으로 2만 유로의 벌금이 부과되고 해당 건물의 AL 신규 등록이 금지되었습니다.
→ 인사이트: 허가 없는 단기 숙박은 대부분 불법입니다.
8. 실무 준비 체크리스트
| 구분 | 항목 | 점검 여부 |
| 법률 | 외국인 소유 가능 여부 확인 | □ |
| 허가 | 임대사업자등록 / AL / Rental License | □ |
| 세무 | 현지 + 국내 이중 신고 계획 | □ |
| 금융 | 송금, 환전, 해외계좌 신고 준비 | □ |
| 계약 | 갱신 조항, 분쟁관할 조항 검토 | □ |
| 보험 | 배상책임보험, 화재보험 가입 | □ |
| 자문 | 현지 회계사 및 변호사 지정 | □ |
| 관리 | 장기임대 중심 운영, 단기임대 제한 | □ |
이 체크리스트를 기준으로 준비한다면
해외에서도 합법적이고 지속 가능한 임대사업을 구축할 수 있습니다.
해외 임대사업은 단순한 부동산 투자 이상의 의미를 갖습니다.
이것은 각국의 법률, 세금, 허가, 환율, 행정체계를 종합적으로 이해해야 가능한
복합적 구조의 사업입니다.
하지만 구조를 올바르게 설계하고 법적 절차를 철저히 이행한다면,
한국인 투자자에게 안정적이고 지속 가능한 외화 수익원이 될 수 있습니다.
핵심은 세 가지입니다.
- 소유 구조의 합법성 확보
- 세무 및 허가 절차의 투명성
- 법적 리스크에 대한 선제적 대응
이 세 가지 원칙을 지킨다면
해외에서도 “합법적이고 지속 가능한 임대수익”을 얻을 수 있습니다.
무엇보다, 단기 수익보다 법적 안전성을 먼저 고려해야 합니다.
해외에서 임차 계약 갱신 진행 시 주의해야 될 점에 대해 관심 있으신 분들은
‘해외에서 임차 계약 갱신 시 주의해야 할 현지 법적 기준’ 작성편을 참고하시기 바랍니다.
Information Sources
- 대한민국 기획재정부 — 해외금융계좌 신고 가이드 (2025)
- OECD CRS Portal — Common Reporting Standard (2024 Update)
- U.S. IRS — FIRPTA and Nonresident Rental Income Guide
- Thai Department of Business Development — Foreign Business Act
- Portugal Tax Authority — Alojamento Local Regulation 2024
- Philippine Bureau of Internal Revenue (BIR) — Nonresident Rental Tax Guidelines
이 글은 해외 부동산 법률, 세무기관 자료, 그리고 실제 임대 운영 사례를
직접 조사·분석하여 작성된 정보 제공용 콘텐츠임니다.
해외에서 임대사업을 계획하거나 준비 중인 한국인 독자분들이
현실적인 법적 요건과 절차를 이해하는 데 도움이 되도록 구성되었습니다.
모든 내용은 각국 정부의 공식 문서와 공공데이터를 기반으로 최신 정보를 반영하였으며,
정기적으로 업데이트될 예정입니다.
단, 본 콘텐츠는 법률 자문이나 세무 대리 서비스가 아니며,
현지 법률은 국가별 상황에 따라 변경될 수 있으므로
구체적인 투자나 신청 전에 반드시 현지 전문가의 자문을 받으시기 바랍니다.
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